为了进一步增强我县规范性文件制定工作的透明度，现将《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》全文公布，征求社会各界意见。有关单位和各界人士可以在2011年6月12日前，通过以下两种方式提出意见：

1、通过信函方式将意见寄至：郎溪县房管局收，并请在信封上注明“征求意见”字样。

2、通过电子邮件方式将意见发送至：396722655@QQ.COM

                     

                                           郎溪县人民政府 

                                         二〇一一年六月二日

 

关于进一步加强物业管理工作的若干意见

 

各乡镇人民政府，县政府各部门、各直属机构：

为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益，改善人民群众居住生活环境，促进我县物业管理健康有序发展，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律、法规的有关规定，结合我县实际，现就加强我县物业管理工作提出如下意见。

一、明确职责，进一步形成推进物业管理工作的合力

按照“条块结合、以块为主，乡镇协调、属地管理”的原则，进一步加强物业管理，完善体制机制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥乡镇、街道和社区居委会的作用，共同推进物业管理工作，形成抓好物业管理工作合力。

（一）成立县物业管理工作领导小组。由县政府分管副县长任组长，县住建委、财政局、审计局、城管局、物价局、综治办、公安局、司法局、环保局、民政局、卫生局、文广新局、质监局、工商局、房管局、县供电公司等部门和相关乡镇主要负责人组成。主要职责：研究制定我县物业管理政策，决策部署物业管理重要事项，协调解决物业管理重大疑难问题，并建立联席会议制度。领导小组办公室设在县房管局。

（二）明确各部门管理职责。制定相关部门和专业单位住宅小区综合管理职责，进一步明确各相关职能部门的管理职责。各职能部门要按照职责分工，制定管理细则，进一步细化相关管理措施与程序，主动将管理职能延伸到社区和住宅小区，构建业主委员会、社区居委会、物业服务企业齐抓共管的物业管理工作新格局。

二、因地制宜，进一步扩大物业管理覆盖面

各乡镇和社区居委会及相关单位要把物业管理工作纳入社区建设，积极采取“社区介入、专业化企业进驻、业主自治”等多种管理形式，确保在2015年底前实现全县所有住宅小区物业管理全覆盖。

（一）新建住宅小区。新建住宅小区要严格按照规划设计方案等要求进行建设，建立完善的物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

（二）老旧住宅小区。对有主管单位的老旧住宅区，由主管单位对物业管理工作负责；无主管单位的，由辖区乡镇和社区居委会对物业管理工作负责。主管单位或乡镇和社区居委会要及时组织召开业主大会，组建业主委员会，由业主委员会选聘专业物业服务企业实施物业管理服务。

（三）分散式住宅楼。对有主管单位的，由主管单位负责；无主管单位的，由辖区乡镇和社区居委会负责。具体可采取以下两种管理模式：1.督促并组织住户采取“栋楼管理”或“庭院式居民自治管理”模式，确保卫生保洁、安全防范、共用设施设备维修有人管；2.由主管单位和乡镇协同住建等部门进行合理划片整合，并由主管单位或社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以卫生保洁、安全防范、共用设施设备维修为主要内容的基础性管理服务。

三、突出重点，进一步规范物业管理的运作机制

（一）制定物业管理用房配置办法，规范物业管理用房和公共服务设施建设。物业项目交付使用时，由县房管局对物业管理用房配置情况进行核实，未按规定标准配置物业管理用房的，不得交付使用。开发建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记。

（二）规范前期物业管理工作。新建住宅小区，在业主委员会成立前，必须实行前期物业管理。开发建设单位应采取招投标方式选聘有资质的物业服务企业实施前期物业管理，在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业服务合同》备案证明。

（三）规范业主大会的组织运作。制定业主大会和业主委员会指导规则，完善业主大会和业主委员会选举、运作规程及其他指导性示范文本。符合条件的住宅小区成立业主大会时，县房管局要做好业务指导工作，并督促开发建设单位及时向辖区乡镇申请，由乡镇组建筹备组，组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，推行社区居委会受聘担任业主委员会执行秘书，制定业主大会和业主委员会议事规则、管理规约，并按照规定到乡镇和物业管理部门进行备案。业主委员会要按照法律规定，在所在地乡镇的指导下依法开展工作，积极配合和支持社区居委会工作，并接受其指导和监督。

（四）规范物业服务合同管理工作。开发建设单位与购房人签订商品房买卖合同时，要明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等事项。业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，约定各自的权利、义务和责任。物业服务企业要切实履行职责，按照合同约定提供管理服务。业主应当按照合同约定，及时交纳物业服务费用。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由乡镇和社区居委会调解；调解不成的依法解决。

（五）建立健全物业管理收费和有偿服务机制。坚持政府引导、市场调节的原则，放开物业市场，县物价局和房管局结合我县实际制定《郎溪县物业服务收费标准和物业综合服务等级标准》，引导物业服务优质优价，促进高端物业小区发展。同时，要监督物业服务企业全面推行明码标价制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示，定期对物业服务企业的收费行为进行监督检查，对多收费、乱收费行为依法严肃处理。

（六）规范住宅室内装饰装修管理工作。小区业主需要装修房屋的，应事先告知物业服务企业并到县房管局备案。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。对擅自改变房屋承重结构部位，随意开门开窗、装饰装修等影响房屋安全的行为，物业服务企业应及时制止，并报知县房管局，由县住建委会同乡镇和城管等相关职能部门依法进行处理。

（七）规范小区公共秩序管理工作。乡镇人民政府、社区居委会在县房管局指导下负责指导业主大会的成立和业主委员会换届工作，县房管局负责物业管理小区的日常检查；县城管局负责物业管理区域内户外广告、牌匾的设置管理，依法查处物业管理区域内乱设摊点、破坏绿地、乱涂乱画、私搭乱建、动物豢养等违法行为，对将住宅改变为经营性用房的，责令限期改正、恢复原状，指导物业服务企业做好居民生活垃圾收集、清扫等环境卫生作业，依法查处物业管理区域内烟尘污染、噪声扰民等行为；县环保局负责物业管理区域居住环境保护的监督管理；县质监局负责电梯安全监察工作，依法查处使用未经定期检验或检验不合格的电梯，以及未按规定进行日常维修保养等违法行为；县工商局负责住宅小区内无照经营、异地设立经营（办公）场所等行为的查处，对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所的不予以核发营业执照；县综治办牵头，县公安局、县司法局负责指导做好小区内治安防范、人民调解、法制宣传、防邪反邪、消防安全、社区矫正、社区禁毒等相关工作。

（八）建立和完善物业维修机制，加强物业专项维修资金管理工作。业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金管理实行专户存储，专款专用，所有权人决策，政府监督的原则。县房管局要同县财政局、审计部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

四、依法行政，进一步加强对物业服务企业的行业监管

凡在我县范围内从事物业管理服务的企业均应到县房管局备案。县房管局要会同乡镇加强对物业服务企业的监管。县房管局要建立物业服务信用档案，严格资质评定、年审和物业招投标程序，建立健全物业管理退出机制，实现住宅小区物业管理的有机衔接。对管理水平低、收费不规范、业主满意率低、社会形象差的物业服务企业，要按照法律规定的程序解聘；对物业服务企业违反规定擅自撤离的，要依法责令改正并给予行政处罚，情节严重的，要建议原发证机关吊销其资质证书；要加强行业监管和社会监督，逐步建立市场竞争、激励机制，推动企业自律和诚信服务，引导物业服务企业、住宅小区开展达标创优活动，不断提高物业管理监管水平。

要建立物业管理投诉责任机制。各相关职能部门要及时受理物业管理投诉案件，认真调查核实，纠正物业服务中的不规范行为，并依法严肃查处各类物业管理违法违规行为，保障业主合法权益，净化物业管理市场秩序。

五、加强领导，进一步推动物业管理工作健康发展

（一）加强领导，落实责任。要充分认识加强物业管理工作的重要性，相关乡镇和部门要高度重视，把加强物业管理工作摆上重要议事日程，进一步加强领导、明确任务、落实责任，形成一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为做好物业管理工作提供有力的组织保障。

（二）强化宣传，营造氛围。各有关部门要采取多种形式，大力宣传物业管理政策法规，让业主和社会各界正确认识物业管理工作，树立物业管理商业消费观念。党员干部、机关事业单位工作人员要带头示范，积极支持物业管理工作，及时缴纳物业服务费，为物业管理工作发展营造良好的舆论氛围。

（三）加强监管，确保实效。要建立物业管理检查考核机制，各相关职能部门、乡镇、社区居委会和主管单位要进一步细化目标责任，加强自我检查，确保工作落实。同时，县政府要对物业管理目标责任落实情况进行定期督查，年终进行全面考核，对辖区物业管理乱、环境秩序差、覆盖率不达标，或造成不良影响、酿成重大事件的，要与单位的年终考评相挂钩。