为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住环境,拟出台《郎溪县住宅小区物业管理办法》，根据制定工作程序，现向社会公开征求《郎溪县住宅小区物业管理办法（征求意见稿）》，意见,反馈意见可通过以下途径和方式提出：

（一）电子邮件：请将意见发送至396722655@qq.com，并请在邮件主题注明“郎溪县住宅小区物业管理办法征求意见”字样。

（二）信函方式：请将意见寄至郎溪县房地产管理局物业科，地址：郎溪县华润苏果办公楼602室，邮编：242100，并请在信封右上角注明“郎溪县住宅小区物业管理办法征求意见”字样。

意见反馈截止时间为2018年9月30日。

                                      

 

郎溪县房地产管理局

 2018年9月1日     

 

 

郎溪县住宅小区物业管理办法

（征求意见稿）

                           第一章  总则

      第一条为了规范住宅小区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、行政法规，结合本县实际，制定本办法。

      第二条本条例适用于本县行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

      第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

      第四条县房管局是全县物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

      住建、公安、司法、民政、财政、环保、规划、城市管理、人防、价格、市场监管等行政主管部门按照各自职责，做好相关监督管理工作。

      第五条乡镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。居(村)民委员会应当协助乡镇人民政府开展相关工作，指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业开展物业管理活动。

      第六条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由乡镇人民政府召集，县物业主管部门、公安派出所、司法所、居民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参加，协调处理辖区内物业管理活动中的矛盾和纠纷。物业管理联席会议每半年至少召开一次。

   第二章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

      第七条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

      业主委员会由业主大会依法选举产生，接受业主的监督，执行业主大会的决定，依法履行业主大会赋予的职责。

      第八条住宅小区有下列情形之一的，应当成立物业管理委员会，作为临时机构履行物业管理职能：

      （一）不具备成立业主大会条件的；

      （二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地乡镇人民政府两次组织后仍不能成立的；

      （三）未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经乡镇人民政府指导后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；

      （四）业主委员会不履行职责半年以上，无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经乡镇人民政府指导后调整未成或者未能选举产生新一届业主委员会的。

      第九条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业管理区域规划总建筑面积每平方米0.3元的标准缴纳。单个物业管理区域总费用最高不超过八万元，最低不少于二万元。

      首次筹备经费由乡镇人民政府管理，由业主大会会议筹备组使用。如有结余的，结余部分根据业主大会的决定，可以用于业主大会换届改选经费、纳入住宅专项维修资金或者用于业主组织运行的其他需要。

      首次业主大会会议召开后，业主大会会议筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受业主监督。

      第十条业主委员会应按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年不少于一次。

      除因发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的情形外，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告乡镇人民政府、居（村）民委员会，并在物业管理区域发布公告。乡镇人民政府、居（村）民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。

      第十一条业主委员会除正式委员外，可设三至五名候补委员。业委会委员和候补委员名单应当在小区显著位置公示。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

      鼓励和支持符合条件的社区党员干部业主通过法定程序兼任业主委员会主任。

      第十二条业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。

      业主委员会应当听取业主和物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。

      第十三条业主大会、业主委员会应当配合公安、城管等部门，与居（村）民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

      业主大会、业主委员会应当配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责。召开业主大会，业主委员会应当告知居（村）民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知居（村）民委员会。

      第十四条业主委员会委员不得从事下列侵害业主合法权益的行为：

      （一）故意诱导、唆使业主拒交物业费；

      （二）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

      （三）侵占业主共用部位，共用设施设备或者挪用、侵占业主共有财产；

（四）擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议，侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序；

      （五）其他侵害业主合法权益的行为。

      第十五条业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助乡镇人民政府和业主建立筹备组召开业主大会，重新选举产生新的业主委员会。

      业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在地乡镇人民政府处应当会同物业管理、公安、城市管理等相关部门组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

      第十六条业主大会可以根据工作需要设立业主监事会。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书等专职工作人员。

      业主大会、业主委员会工作经费，以及业主委员会委员补贴、专职工作人员的酬金可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会研究决定。

      第十七条物业管理委员会由乡镇人民政府组织成立，由业主代表以及居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

      物业管理委员会由九至十三人的单数组成。其中，业主代表不少于百分之五十，由乡镇人民政府在业主中推荐产生。

      物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

      第十八条物业管理委员会成立之日起十日内，乡镇人民政府应当将成立情况书面告知县物业行政主管部门。

      物业行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

      第十九条物业管理委员会应当依法履行职责，就物业管理重大事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

      符合业主大会成立条件的，乡镇人民政府应当及时组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内，与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。

                      第三章  前期物业管理

      第二十条物业服务用房按照下列标准配置：

      （一）物业服务办公用房应当在地面以上，并安排在小区中心区域或者小区出入口附近。物业服务大厅一般在地面一层设置，面积不得小于五十平方米，配备厕所及无障碍设施等；

      （二）物业服务用房应当进行简单装修，具备供水、供电、采光、通风等正常使用功能；

      （三）因规划调整导致总建筑面积发生变动的，应当对物业服务用房的配置作相应调整。

      第二十一条未成立业主大会的，物业管理共用部位、共用设施设备的使用、经营方案应由开展物业服务的单位组织制定，报小区物业管理委员会同意后公布实施。所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。

      第二十二条业主大会在取得统一社会信用代码后，并建立财务管理制度。

      业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年度业主大会、业主委员会下列经费收支情况，接受业主监督：

      （一）业主共有资金缴存及结余情况；

      （二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

      （三）业主拖欠的物业管理费和其他分摊费用情况；

      （四）其他有关业主共有资金使用和管理的情况。

      业主对上述资金的收支情况有异议的，业主委员会应当做出说明。

      第二十三条推进建立业主委员会主任离任审计制度，审计事项由业主大会决定，审计结果应当予以公告，审计费用在业主共有资金中支出。

         第二十四条建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

         第二十五条建设单位应当提供前期物业管理开办费，物业总建筑面积在十万平方米及以下的，开办费按每平方米不少于一元标准执行，十万平方米以上的，超出部分按每平方米不少于零点五元标准执行。开办费用于购买用于保洁、绿化、维修、秩序维护、客户服务等物业服务的固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

      物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，物业服务企业退出物业管理项目时应当向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。

      物业行政主管部门应当监督物业开办费的使用和管理。

                         第四章  物业服务

      第二十六条物业服务企业从事物业服务活动，应当具有独立的法人资格。住所地不在本行政区域的物业服务企业，进入本县从事物业服务经营活动的，可以依法设立分支机构，办理工商登记。

      物业管理行政主管部门应当建立物业服务质量考评制度，实施对物业服务企业的动态监管。

            第二十七条被解聘的物业服务企业或者不再续签合同的物业服务企业，应当与业主委员会，或者在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行交接义务。

      交接各方应当对物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料给予核查、确认，并将结果书面告知物业所在地的乡镇人民政府。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

      物业管理行政主管部门和乡镇人民政府应当对物业服务企业交接进行指导和监督。

      第二十八条实施物业服务合同双方约定物业服务履约保证金制度。物业服务履约保证金，是指由业主大会、物业管理委员会与其依法选聘的物业服务企业在物业服务合同中约定，由物业服务企业支付的、保证其履行合同义务的资金。

      履约保证金管理实行集中管理、专款专用的原则。物业服务合同可以约定将保证金委托物业管理行政主管部门和物业项目所在乡镇政府共同监管。

      第二十九条物业服务企业不得有下列行为：

      （一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

      （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

      （三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

      （四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定交接查验或者移交有关财物、资料；

      （五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

      （六）其他严重损害业主权益的情形。

      第三十条本县实行物业服务项目经理责任制，物业服务企业应向受托管理服务的住宅小区委派项目经理。建筑面积超过10万平方米的小区，应配备至少一名项目经理；地理位置上相毗邻的若干个小区，可以委派同一名项目经理进行管理，其管理的小区数不得超过三个，且建筑面积合计不超过15万平方米。

      物业服务企业应当按照投标文件或者物业服务合同约定指派项目经理，项目经理不得随意更换。更换项目经理的，应当在物业管理区域内显著位置公示。

      第三十一条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内主要出入口的显著位置公示：

      （一）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

      （二）电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

      （三）公共收益的分配和使用情况；

      （四）各项物业费用的收费分摊支出明细；

      （五）物业服务企业客服电话，项目经理姓名及联系方式；

      （六）其他应当公示的信息。

      业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复，并提供相关资料查询。

      第三十二条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定。

      业主欠交物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过催交或者在物业管理区域内公示等形式，督促其交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可依法申请仲裁或者提起诉讼。

第三十三条业主办理不动产转移登记时，应当向不动产登记机构出示辖区物业管理部门出具的物业服务费等相关费用结清凭证，未出示的，不得办理转移登记。

物业服务企业依约履行义务的，业主不得以放弃共有权利为由拒绝交纳物业服务费。

         第三十四条物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，供水、供电和供气事故，物业安全事故，公共卫生事件，治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定，并协助有关行政管理部门做好物业管理区域的安全管理工作。

      安全防范应急预案应当报主管部门备案，主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。

      发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。

                     第六章  物业使用维护

      第三十五条物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行监督，物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人不得拒绝和阻碍。

      业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，物业服务企业应当将禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和望到修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

   业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。未实施物业管理的，业主或者物业使用人应当向房屋所在地居(村)民委员会办理登记手续。

      装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

      第三十六条物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。

      车辆在物业共有部位的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

      公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

      物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，不得以只售不租为由拒绝出租给业主、使用人停放车辆。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

      物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

      第三十七条住宅小区内依法配建的地下人民防空工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。

      地下人民防空工程设施平时用作停车位收取的停车费、租金，应当依照有关规定，用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。具体收费标准由人防、价格主管部门指导、监督，引导合理定价。

    住宅小区地下人防工程平时可以委托物业服务企业维护管理，受委托单位应当按照相关维护管理规定，确保人民防空工程设施处于良好状态。

      第三十八条建设单位应当在物业保修期和保修范围内，承担物业的保修责任。物业保修期、保修范围按照国家规定执行。

      建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时，应当按照建筑安装总费用百分之一的标准交存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

      物业保修金由物业管理行政主管部门统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

      物业保修金交存期限为五年。物业保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；物业保修金交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

      保修期内出现的物业质量问题，保修金交存期满仍未修复的，保修金交存期延长至修复完成。

      第三十九条首期物业专项维修资金由建设单位代缴代收。建设单位应当在国有建设有地使用权及房屋所有权首次登记之前，按照业主专有部分和建设单位自用、出租的物业建筑面积及规定的交存标准向物业管理行政主管部门统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

      第四十条物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，由物业管理行政主管部门统一管理，实行业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户。专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

      物业专项维修资金应当建立日常查询制度，并接受业主和房产、财政部门的监督。

      第四十一条物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，物业管理行政主管部门应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。

第四十二条住宅专项维修资金的使用，经业主大会决定，可以根据维修范围（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第四十三条物业专项维修资金的应急使用，是指采取应急程序事后公示的使用方式。发生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，申请人可以按相关规定组织应急维修：
（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯故障的；
（三）消防设施损坏的；
（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（五）楼体外立面有脱落危险的；
（六）二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；
（七）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（八）危及房屋安全及人身安全的其他情形。

      第四十四条物业专项维修资金应当自存入专户之日起记账到户，结息到户。物业专项维修资金的增值收益按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金统筹账户，统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。

                         第七章  监督管理

      第四十五条 物业管理行政主管部门应当履行下列职责：

      （一）指导乡镇人民政府履行物业管理监管职责；

      （二）指导和监督前期物业管理招投标活动；

      （三）负责前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会备案；

      （四）按照职权划分监督管理工程保修金、住宅专项维修资金；

      （五）征集、核查物业服务企业、项目负责人的信用信息，建立相关物业管理档案，并接受查询；

      （六）组织开展乡镇人民政府、居（村）民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会委员的培训工作；

      （七）法律、法规规定的其他职责。

      第四十六条  乡镇人民政府应当履行下列职责：

      （一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；

      （二）组织成立物业管理委员会；

      （三）调解物业管理纠纷；

      （四）采集物业服务企业、项目负责人信用信息；

      （五）指导和监督辖区内物业服务项目的移交；

      （六）法律、法规规定的其他职责。

      第四十七条  相关部门应当按照各自职责，负责下列工作：

      （一）建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，建筑装饰装修、供水、排水等监督检查；

      （二）规划行政主管部门负责物业服务用房规划核实，负责对违法建筑、绿地、道路的认定；

      （三）城市管理行政主管部门负责违法建设、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾等违法违规行为。

      （四）价格行政主管部门负责监督检查价格公示、经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况，以及其他价格违法违规行为。

      （五）公安机关负责依法查处住宅小区内违规饲养动物等影响公共秩序、危害公共安全的违法行为；对消防、监控安防、养犬、车辆停放等开展监督检查，并协助开展房屋租赁监督管理工作；对违反治安管理的行为予以行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

     （六）市场监管行政主管部门负责住宅小区内违法广告、无照经营等违法行为。负责住宅小区电梯等特种设备安全运行监督检查。

（七）县消防大队负责对小区物业管理区域进行消防安全检查，依法查处违反消防法律法规的各种违法行为。

      （八）经济信息化行政主管部门负责协调小区通信运行和监督、电力设施保护等工作；

      （九）人民防空行政主管部门负责 人防工程设施违法行为监督检查；

      （十）环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业油烟污染、噪音污染等监督检查。

      第四十八条 物业管理相关部门应当在物业管理区域内显著位置公布的投诉、举报受理方式。单位和个人可以通过公布的投诉、举报受理方式，对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

      有关单位在接到投诉、举报后应当登记，属于本单位职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内回复办理情况；不属于本单位职权范围的事项，应当及时移交有权单位。

      行政执法单位进入物业管理区域开展执法工作的，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当提供便利。

      

                             第八章  附则

      第四十九条非住宅物业的管理，参照本条例相关规定执行。

      第五十条本办法自年 月 日起施行。