许嘉升：现就《郎溪县住宅小区物业管理暂行办法》结合我单位工作职责，解读如下：

一、制定《办法》的背景

一是我县物业管理现实的需要。2016年10月1日新修订的《安徽省物业管理条例》正式颁布实施。为更好学习对接沪苏浙，争创全国文明县，加快我县物业管理制度建设步伐，提高全县物业管理整体水平，解决物业管理中存在的难点问题，有必要也急需出台物业管理相关规定。二是适应形势发展的需要。随着我县城市建设快速发展，原有的体制、机制和物业管理模式已不适应当前物业管理的要求。三是规范我县物业管理参与各方的行为的需要。现阶段由房管局管理单一行业管理模式，服务不到位和各方主体责任不明晰等问题急需解决。

二、制定《办法》的过程及依据

《办法》依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》《宣城市城市管理条例》《宣城市文明行为促进条例》有关法律、法规、规章、规范性文件的规定制定本《办法》。

《办法》在制定过程中，分别于4月25日到苏州市吴江区，5月25日到溧阳，10月12日到宁国房管局，11月19日到芜湖，11月28日到淮安等城市的物业管理法律法规和先进做法，立足我县物业管理现状，以“强化政府领导，落实属地管理，发挥物业行为人作用，规范行为人权利义务”为主导，遵循现实性和前瞻性相结合的原则制定。

《办法》（草案）先后在网上向社会公开征求意见，县政府法制办组织召开相关10个单位参加座谈论证会征求对《办法》（草案）的意见，在收集各方面意见和论证的基础上，对《办法》（草案）相关修改、完善。

三、工作目标

规范物业管理活动，加强物业监督管理，提升物业服务水平，营造良好的居住和工作环境，促进县域经济社会事业稳健发展。

四、主要内容

（一）关于健全物业管理体制。为了进一步落实物业管理属地责任，充分发挥乡镇人民政府在物业管理活动中的作用和职能，建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理活动中的矛盾和纠纷。实行业主代表大会制，代表业主行使业主大会职责。无法成立业委会的小区，由乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。

（二）关于规范物业服务。《办法》加强前期物业管理，合同中明确物业服务内容、服务标准和物业服务费、车辆停放费、代收代交事项、物业服务质量履约保证金等内容。建立公示制度，物业服务企业应于每年1月31日前在住宅小区内显著位置公布上一年物业服务费的收支情况；针对物业收费难问题，明确业主欠缴物业费的，可通过催缴、公示、诉讼等方式追缴，直至计入个人信用信息档案。工程质量保证金期满后，开发建设单位申请返还的，县住房城乡建设部门应当征求业主委员会、物业服务企业、县房地产管理部门和所在乡镇人民政府的意见。

（三）关于物业使用和维护。《办法》中明确车位属建设单位的预售前公示，开发建设单位不能只售不租，应满足本区域业主需要，不得向外出售或以租代售。针对专项维修资金一次性收缴难、使用程序繁杂等问题，通过采取异议表决方式提高使用效率，首期维修资金由建设单位代缴代收，提高维修资金交存率。建立应急维修使用程序，发生危急房屋及人身安全的采取应急维修程序使用。

（四）关于监督管理。《办法》明确参与物业管理各部门和行业主管部门、社区各方职责，建立属地管理和相关部门负责制的综合管理体制，改变原来单一的行业管理模式，公安、城管、环保、市监等相关部门依据各自职责，密切配合，依法处理管理区域内的违法行规行为。加强对物业企业监管、建立物业服务第三方评估制度，开展物业服务质量评估考核，对物业服务质量动态监管，对违反本《办法》的具体行为，依照省市《条例》处罚。

根据《郎溪县住宅小区物业管理暂行办法》第五十八条 城市管理部门工作职责包括：

（一）负责查处未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可的范围进行违法建设的行为；

（二）负责查处擅自饲养家畜家禽的行为；

（三）负责查处擅自设置户外广告、标识、牌匾等行为，对住宅小区内因广告显示屏运转影响他人生活的执法管理；

（四）负责查处超出门窗进行占道经营、作业以及擅自占用公共场地摆摊设点的行为；

（五）负责查处擅自改变房屋外立面、非承重墙开门（窗）、开挖建筑底层地面等行为；

（六）负责查处擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积的行为（人民防空部门查处的除外）；

（七）负责查处在住宅小区内草坪、花坛、绿地内取土堆土，攀折、砍伐、移植花木、毁绿种菜、绿地浇筑硬化、绿地停车等损坏绿化的行为；

（八）负责对经环境保护部门检测确定餐饮服务业超标排放的油烟、噪声污染行为的查处，开展对餐饮服务业乱倒餐厨垃圾行为的执法管理；

（九）负责查处住宅小区内露天烧烤食品经营的行为；

（十）负责查处住宅小区内焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革等废弃物产生有毒有害烟尘和恶臭气体的行为。

我局要根据职责要求，做好城区住宅小区物业管理各项工作。

五、创新举措

    关于监督管理。《办法》明确参与物业管理各部门和行业主管部门、社区各方职责，建立属地管理和相关部门负责制的综合管理体制，改变原来单一的行业管理模式，公安、城管、环保、市监等相关部门依据各自职责，密切配合，依法处理管理区域内的违法行规行为。

    六、下一步工作考虑

    1、更好发挥城市管理职能，推动《办法》实施。

    2、实行一年。

    3、规范操作。